חישובי תשואה בהשקעות נדל"ן מניב

אחד מהמדדים המספריים החשובים בנדל"ן מניב הינו תשואה. כמו בכל השקעה, ההגדרה הפשוטה ביותר של תשואה היא: "הרווח השנתי שנוצר מהשקעה, באחוזים".

כשרוכשים נכס להשקעה מניבה, מעניין אותנו לדעת מה תהיה התשואה,covers גם כדי להשוות בין נכסים שונים והן כדי לבחון את כדאיות ההשקעה יחסית לאפיקי השקעה אחרים.

החישוב ממש פשוט: הרווח הכספי שנוצר חלקי הסכום שהושקע.

למשל, אם השקענו בשוק ההון סכום של 50,000 ש"ח בתחילת השנה, ובסוף השנה שווי ההשקעה הינו 51,400 ש"ח, הרי שהתשואה (הנומינלית, ללא התייחסות לאינפלציה) שהשגנו על ההשקעה הינה 2.8% (רווח של 1,400 ש"ח על השקעה של 50,000 ש"ח).

ניקח את הגדרת התשואה ונשתמש בה לחישוב בהשקעת נדל"ן מניב:

תשואת הנכס הינה הרווח שנוצר מהשקעת הנדל"ן בשנה (דהיינו דמי השכירות בניכוי הוצאות), חלקי סך ההשקעה שהושקעה בנכס (כפול 100, כדי שנקבל את זה באחוזים).

על פי רוב, בעל הנכס נדרש לשלם על להוצאות יוצאות דופן (תשלומי אחזקה, עלות החלפת דייר, אי תפוסה וכולי), לכן, אנחנו ממליצים לא לקחת בחשבון הכנסות מ 12 חודשי שכירות. משקיעים רבים נוטים לחשב תשואה על בסיס 11 חודשי שכירות.

לדוגמא:

דירה להשקעה נרכשה במחיר של 950,000 ש"ח. נניח שזוהי דירה יחידה (כלומר, הרוכש לא משלם מס רכישה. בכל זאת, קיימות עלויות נילוות ברכישת הדירה (דמי תיווך, שכ"ט לעורך דין, שמאי וכו) וברכישה הזו הן הסתכמו ב על 23,000 ש"ח, כך שסך עלות הדירה הינו 973,000 ש"ח.

שכר הדירה החודשי המשולם לבעל הדירה, בניכוי הוצאות שוטפות (ביטוח חיים וביטוח מבנה) הינו 3,000 ש"ח.

מכאן שתשואת הנכס בהשקעה זו הינה: (3,000*11)/973,000 = 3.4%

האם תשואה של 3.4% הינה תשואה אטרקטיבית?

בישראל של 2022 (לאחר שנים של עלייה חדה במחירי הדירות), זוהי פחות או יותרהתשואה שיקבל משקיע בנכס סולידי. משקיע שירכוש דירה במרכז הארץ, יצפה לתשואה של 2.5%-3%. בפריפריה הקרובה התשואה תעלה מעט ובפריפריה הרחוקה תעמוד על כ 4%.

התשואה שחישבנו כאן לא מביאה בחשבון עלייה (או ירידה) עתידית במחיר הנכס וטוב שכך. בחישוב תשואה של נכס מניב, אנחנו מעדיפים לדעת את המצב לאשורו ולא להתבסס על תחזיות עתידיות.

ומה אם אנחנו רוכשים את הנכס בסיוע מימון (כלומר נוטלים משכנתא למימון חלק מהרכישה)?

האם התשואה תהיה גבוהה או נמוכה יותר?

כאן טמון היתרון

נמשיך אם כן בדוגמא שלנו:

כזכור, רכשנו דירה בשווי 950,000 ש"ח, אך בתוספת עלויות נלוות סך העלות הינה 973,000 ש"ח.

לצורך רכישת הדירה, לקחנו משכנתא בגובה 570,000 ש"ח (המהווים 60% מעלות הדירה) ונדרשנו להון עצמי של 403,000. הריבית השנתית הממוצעת בהלוואה עומדת על 2.6%.

הנתון שמעניין אותנו כעת הינו – מהי התשואה המתקבלת יחסית להון העצמי שאנחנו השקענו, וזוהי התשואה להון העצמי.

תשואה להון העצמי מוגדרת כרווח שנוצר מהשקעת הנדל"ן בשנה (דהיינו דמי השכירות בניכוי הוצאות וניכוי תשלומי ריבית), חלקי סך ההון העצמי שהושקע בנכס.

תשלום הריבית השנתית בשנה הראשונה הינו: 2.6%*570,000 = 14,820.

התשואה להון העצמי היא: (3100*11 – 14,820)/403,000 = 4.8%

התשואה להון העצמי גבוהה יותר מתשואת הנכס, וזאת משום שהצלחנו לממן חלק מהרכישה בהלוואה שהיא זולה יותר מתשואת הנכס.

כאן בעצם טמון היתרון הגדול בהשקעות נדל"ן. מימון חכם להשקעת נדל"ן מעניק שני יתרונות עיקריים למשקיע:

  1. מגדיל את התשואה (כלומר הרווח) על ההשקעה
  2. מותיר בידי המשקיע הון פנוי לביצוע השקעה נוספת

מה קורה כאשר אנחנו משתמשים במימון לעיסקאות השבחה? מהו שיעור המימון המומלץ לנו? כיצד מחשבים את התזרים הצפוי?

על כך – במאמרים הבאים
Searching for investment opportunities in the real estate market? Visit https://www.propertyleads.com/rei-reply-reviews/ for valuable leads.

אהבתם? רוצים לקרוא עוד?

תאמו עכשיו שיחת התאמה אישית!

כלי נגישות

תאמו עכשיו
שיחת התאמה אישית!

קורס מכירות עם המנטור ניר דובדבני